房产业宏观调控满周年 盘点全国四大热点楼市

    揭露北京楼市健康假象

    房价高涨、买房要排队抢购、卖方市场色彩加重，北京楼市入春以来的新表情让人们看到了昔日上海市场的影子。联想中央政府去年对上海楼市的重手调控，北京业界在感受丰收喜悦的同时也开始对市场前景感到忧虑。

    然而，透视北京楼市火热背后的玄机，或许不久的将来，来自无形之手——市场本身对行业的惩罚会比有形之手的调控更具杀伤力。看似有刚性需求支撑的北京乃至国内其他一些城市的房地产市场表现出的其实是一种健康假象。

    追涨、抢购

    3月中旬到4月初，传统销售旺季刚刚迫近，北京住宅交易市场的表现已经给大多数新盘开发商吃了一颗定心丸：均价每平方米5000~7000多元的房子如苹果派、明天第一城首日销售现场排队抢购，单价超过每平方米1万元、总价过百万的房子如凤凰置地公寓、AZ-Town、合生国际花园未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。凤凰置地起价每平方米1.24万元的房子首次推出的150套两个小时售出，星河湾一个月热卖数亿元。据一位万元级楼盘的销售总监说，首次销售只会拿出几十套房子，而他自己手里受人之托的就有30多套了。

    与此同时，房价的涨速正在加快。政府统计部门发布的北京一二月房价的涨幅是17%，远远高于全国平均涨幅。记者掌握的单盘数据更直观：东三环一个尚未开盘的高档项目原本预备定价每平方米9000元，最近去探询已经调到每平方米12000元；西四环一个接近销售尾声的住宅项目去年售价每平方米7000多元今年已经卖到上万元。以低价制胜的国美第一城均价在一年内每平方米上涨了2000元，明天第一城半年时间每平方米也涨了1000元。让北京白领购房者苦恼的除了房价的涨势还有一个更残酷的事实：北京四五环内已经很难找到销售单价每平方米7000元以下的房子。所以，当听说远在通州的一个叫世纪星城的项目为二期产品做的客户定位是CBD白领时，记者并不感到吃惊。

    北京楼市当今的表现已经出现昔日上海楼市的影子，人们对待房子的态度正在变成“奇货可居”，一些人已经开始担心：北京楼市会不会变成下一个上海？

　　表面的健康

    尽管市场的火热让开发商们也感到意外，但来自市场一线的人士坚持认为北京的市场还是健康的——因为有刚性需求支撑，和上海被投资型客户炒出来的火爆市场本质迥异。

    凤凰置地公寓开发商对客户进行的调查统计看上去确实很有说服力。这个高档公寓项目刚刚售出的150套房子的买家50%来自北京本地、20%是外籍华人、30%是外地人。客户购房动机调查反映45%的客户单纯用于自住、35%的客户表示自住与投资兼顾、只有20%的买家置业目的是投资。尤其值得关注的一个现象是购买这个单价1.4万元公寓的客户30%属于首次购房人群。“这足以证明北京住宅市场的需求是刚性的，和上海炒家为主的市场大不相同。” 项目主要销售负责人朱华越称。她还反映了一个新的现象：以前的客户90%会采用按揭贷款，但现在50%的客户选择一次性付款。

    苹果派、国美第一城、明天第一城等项目销售反馈的情况类似，都以自用客户为主，投资客户比例估计不超过30%。北京西四环沿线的一些热销项目自住客户比例更高，几乎达到90%以上。

    真实的假象

    然而，这个自用型客户主导的市场表现却被指认为一种真实的健康假象。

    著名的房地产战略咨询顾问王志纲在接受记者采访时一针见血地指出：北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。