十一五规划房地产业：前景很美但挑战仍存

　　在第十六届五中全会落下帏幕之时，关于未来五年发展的“十一五规划”也随之出炉。这对于刚刚经历了一系列宏观调控的中国房地产业来说，无疑是发展的新契机。

　　宏观调控让房地产业得到了规范性的调整，同时也使行业发展的瓶颈在一定程度上暴露出来。未来五年怎么走，如何在更长的时间里让房地产业保持健康持续的发展？

　　在近日召开的首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛上，政府的相关官员、业界的专家学者及开发企业代表们共同就这些问题作了深入的探讨。

　　正如建设部政策研究中心主任陈淮所说：“今天的中国，社会经济体制正发生深刻的变革，房地产业如不能认清形势随之调整，不仅行业不能持续、稳定的发展，整个城市发展和居民生活也将受到严重影响。”

　　主要矛盾：供给不足与需求旺盛

　　作为国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展将会影响到中国宏观经济的走向。据调查，今年1至9月份，房地产开发投资占社会固定投资比例的18.2%，占GDP的比重达到9.6%。同时，房地产业对其他行业的带动效应明显，据专家调查，房地产业的发展直接带动56个产业部门。房地产业也是促进城市就业的主要行业，仅2004年其行业内就增加就业人员达20.51万。

　　而如此重要的行业，其现存的矛盾却也着实不少。“房地产业的大趋势是供不应求，供给不足与需求旺盛将成为行业发展的主要矛盾。”中国社会科学院城市发展研究中心主任牛凤瑞在论坛上作出如此判断。

　　他指出，城镇化的加速是需求持续增长的主要原因。2010年我国城镇化率将达到55%，城市人口在未来10年内将增加2亿，这个增长数字需要大量的住宅与配套房地产与之对接。“而房改促成的住宅货币化，城市拆迁带来的改造，经济社会发展造成外来人口的增加及人们生活水平的提高，都将为需求的增长提供有力的支撑。”

　　国家统计局人口和就业司司长李晓超更从人口的发展趋势印证了这一判断：一方面，我国人口年平均自然增长率超过世界平均水平的1.3%，这是需求增长的基础；另一方面，我国家庭户数规模缩小，2004年每户平均人口数已降至3.44，在总人口数一定的情况下，这必然导致住房户数需求的增加。

　　供不应求从另一方面佐证了未来房地产市场潜在的巨大空间，但如果在加大供给的同时不能保证与需求的有效对接，矛盾将同样无法解决。仅目前而言，住宅产品的大中小户型、高中低价位的结构不合理，已经造成了一定程度的无效供给。牛凤瑞进一步表示，“供应关系决定了未来的房地产业应该是持续、健康、快速发展的，但在解决供不应求的问题上，我们需要更多地从产品的供应结构方面去思考。”

　　战略转变：建造节能与绿色建筑

　　在中央关于“十一五规划”的建议中，明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”。

　　“这是一个讯号”。

　　中国房地产和住宅研究会秘书长张元端表示，“这意味着发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。”

　　目前我国经济规模位居世界第七，但能源消耗总量在世界排名第二。其中建筑建造和使用中直接消耗能源占总耗能的30%，若加上建材生产的能耗，则接近50%。“能源已经成为制约我国经济发展的瓶颈”，张元端表示，“更为关键的是，高能耗将直接导致环境的恶化，破坏人类与自然的生存和谐。”他进一步指出，发展节能与绿色建筑是解决此问题的关键，而且两者是相互包容的。

　　“节能建筑是指按照设计标准进行建造，使其在使用过程中降低能耗的建筑；而绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的生活空间，同时在建筑的全生命周期，包括生产、建筑规划、设计、施工等，实现高效率的资源利用。”张元端指出，后者“资源利用”中的资源包括能源、土地、水资源、材料等，应该说绿色建筑在某种程度上包含了节能建筑。