“我们更愿意做商业贷款，最快三天就办完了，而公积金贷款最快也要一个多月，首先要单位出示证明，然后还要经过贷款审批手续、担保审核手续、个人资信调查等，由于有了北京住房公积金管理中心这个中间环节，所以放贷时间大大增加。相比之下商业贷款更能扩大业务，还有利可图。”
朱小姐前两年在北京的美然动力街区贷款购置了一套房子，在外企工作的她，却选择的是商业贷款而非公积金贷款。
朱小姐表示，用公积金贷款手续相当繁杂，而且放贷时间较长，不如商业贷款来得快。虽然公积金贷款要比商业贷款少1%左右的利息，但她所按揭的中国银行却用贴息返还的方式解决了这个问题。而且公司给她建立了公积金账户，定期会把钱打到账户里，她也可以用这笔钱来还商业贷款，这与公积金贷款没什么区别。
像朱小姐这样的人还很多，也许对个人来讲没什么分别，然而对商业银行来讲却有着天壤之别。由此，公积金贷款与商业贷款之间利益博弈格局便已形成。
影响银行利益
来自央行的《2004中国房地产金融报告》称，截至2004年底,全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元。
也就是说，将近一半的公积金没有被缴存人享受到，虽然购房人使用公积金可以享受更低的首付款和较低的利率，但在繁琐的手续和银行与开发商设置的种种障碍面前，很多人还是选择了商业贷款。原因何在？
“我们更愿意做商业贷款，最快三天就办完了，而公积金贷款最快也要一个多月，首先要单位出示证明，然后还要经过贷款审批手续、担保审核手续、个人资信调查等，由于有了北京住房公积金管理中心这个中间环节，所以放贷时间大大增加。相比之下商业贷款更能扩大业务，还有利可图。”一位建设银行的内部人士直截了当的指出症结所在。
此人士所说的“有利可图”不无道理，实际上，商业银行更愿意用自有资金来进行保值增值，而公积金贷款完全是“给别人作嫁衣”。
“北京所有缴存的公积金都是由北京住房公积金管理中心所有，他们会把这笔钱委托银行进行代管，而如果个人以公积金贷款，不管是还贷的钱还是积压在账户里的钱，银行都无权动用，因此也就没了收益。”中山证券公司分析师何旭说。
何旭认为，商业贷款就完全不一样，属于银行自有资金，银行可以用商业贷款人的还款额来进行零风险或低风险的投资，从而获得收益回报，扩大银行的资金规模。
“实际上，我们存在银行资金的利息为我们所有，而个人的还款利息也为我们所有，我们是拿出利息的5%给委托代管银行作为手续费，相对于商业贷款100%的利息回报以及可支配收益来讲，银行当然愿意都做商业贷款。”北京住房公积金管理中心个贷处处长潘峰说。
他表示，银行的商业贷款还款额非常稳定，而且这是一笔很大的收益，对于目前并不是太景气的房地产市场来讲，几家银行追逐一个项目比比皆是，如果获得更多的商业贷款，可以增强竞争力、扩大市场份额，业务绩效也会更好。
变相限制贷款
不过一些购房者表示，之所以选择商业贷款，除了公积金贷款手续繁杂之外，也有很多开发商并不允许他们进行公积金贷款。
“有些开发商在进行开发贷款的时候，商业银行就要求不允许对个人实行公积金贷款，我们能怎么办？”一位不愿透露姓名的开发商表示。
对此，何旭认为这是很自然的事情：“一方面，商业贷款的利息要比公积金贷款的利息高，另一方面，商业贷款的首付比例为20%~30%，而公积金贷款的首付款比例仅为5%~10%，这不利于开发商的资金周转和回笼。”
潘峰认为，有些开发商抵制公积金贷款，主要是他们并不了解目前的手续简化情况，因此担心回款速度。
“我们是面对所有公积金购房群体的，不是某个地产项目，因此我们没有那么多的精力去与开发商打交道。而银行却直接针对开发商，他们甚至会在新楼盘的售楼处设点来推荐商业贷款。那些律师事务所也会在楼盘驻点，如果采用公积金贷款他们就没了代理费。”潘峰说。
但他也表示，这种变相的设置门槛造成了很多恶性竞争，银行一味地追求商业贷款数量，却忽视了质量，忽视了贷款人的信用和资质。“只要银行能争取到商业贷款，捡到筐里都是菜。”
变身之辩
诸多的问题困扰着公积金贷款投放的合理路径，于是一场求变的思路被很多人提出。
“我认为最好化解矛盾的方法是：可以让银行运用部分公积金在资本市场进行运作，但要在风险可控同时双方认可的情况下，从而达到保值增值的目的，这样既可以回报给广大的公积金缴存人，又可以满足银行的收益需求。”何旭说。
《住房公积金管理条例》中表明，公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的事业单位”，隶属于地方政府部门。但实践当中，许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色。
“正是这种定位，造成公积金管理中心在资金管理运用上出现‘行政化’倾向。把广大储户的储存资金当作‘准政府资金’进行运用。加上由于缺乏有效监管，致使‘内部人控制’和‘寻租’现象严重。”中国社会科学院经济研究所公积金问题专家汪利娜表示。
她指出，要改变目前这种状况，最好将住房公积金转变成金融机构，同时改革现在的公积金配贷机制。
其一，是将公积金管理中心变成政策性金融机构，即由政府发起设立专门的经营机构，由政府承担经营风险，为政府政策目标服务，并以利息、期限和资金可得性等方面的优惠来进行融资。
其二，是改造成合作性金融机构，按照会员自愿入股、民主管理、互助互利的方式进行运作，为会员提供特定的金融服务。
“如果考虑将公积金管理中心转变成住房储蓄银行，就更好了。”汪利娜说。
