无奈北京房产投资客投资转向----景德镇在线---新闻中心

无奈北京房产投资客投资转向

日期：2005-7-24 2:11:00　来源:湖南红网　作者：林明　点击：

诚如2000年全民炒股时流行的一句话：连卖葱姜的老太太都关心行情了，股市也就到顶了。买房也是如此。在北京，温州炒房者可以一夜暴富，但对于一些家底并不厚实、输不起的白领炒房者来说，炒房暗含巨大的风险，最后则有可能“炒房不成，反成了房东”。　　“出售不理想，只好转向租赁市场，”李小姐认为，“对于白领投资阶层，主要收入来源是工资收入，而要同时供养2套房子，非常吃力，既然短期没有抛售计划，不如将手中物业出租，用租金来缓解每个月还贷压力。” 　　七部委稳定房价的新政策一出，没有立即引起北京市场投资客的恐慌。“楼盘还是那个楼盘，但是市场却不是那个市场。”一炒家如此表示。根据建设部一项调查显示，北京楼市投资客比例约为18%左右，大部分为长线投资行为，投资客来自山西炒房团和温州居多。　　温州客“以小博大” 　　《温州商报》的王浩强是专门负责温州购房团在京接洽事务的专员。从5月11日国务院七部委发布稳定房价新政策以来，温州来京投资房产的购房人显著降低，但对于已经投资的购房人来说，似乎还没有感觉到寒意的到来。即便是在6月1日大限到来之前，也未能发现有温州投资人大量抛售物业的趋势，王浩强这样解释，在“六一”之前抛售不动产的大部分是购买不到两年，为了合理避让营业税的改善居住用房者以及少量短线期房炒作者，而在北京，不到20%的投资客并不在其列。　　卫先生是温州团队2004年下半年来京投资房产大军中的一员，通过北京开发商到温州开设展会以及温州媒体的介绍，卫先生逐步了解了北京的楼盘，并于去年底选购了位于朝阳区的3套中高档物业。　　据卫先生本人介绍，在这次总投资达300多万元的购房中，自己的自有资金投资占到了100多万元，约三分之一左右的比例。这3套物业分别为1套90万元，和2套110万元左右的价格。卫先生坦陈，自有资金足够支付购买一套物业，但基于对北京房地产市场的未来良好预期，以及温州炒房的常规手法，通常采用“以小博大”的心理。因此并没有为了降低风险而用自有资金购买，而是将100万元现金分成三份，支付了3套物业的首付，其余不足部分全部采用按揭贷款方式，每套首付30%，70%商业贷款。　　卫先生认为这样投资才符合资金利用的最大效率，而作为温州投资客在外地投资的常规方式，“以小博大”模式仍然是目前最常用的方式，据了解，在北京85%以上的温州投资客会采用此类方式。　　对此，王浩强表示，大量温州投资客来北京购房，并大量采用商业按揭贷款的方式，这显示了温州投资人对北京市场的一种信心，而这种信心即使在新政策之后也并未发生根本性动摇。　　在谈及房地产新政策对北京市场的影响时，卫先生坦承起初也有点担心，因为毕竟大量的贷款买房，对于受到调控的房地产市场而言，难免担忧投资前景。在对相关文件详细阅读和北京市场的反应逐步呈现后，卫先生开始有所放心，短期内也没有要抛售手中物业的打算。　　奥运临界点　　在卫先生看来，房地产各项调控举措主要是遏制短期投机行为，控制投资行为，自己的购房属于投资行为，而在北京投资的比例并不太高，所以自己开始放心，事实也证明，在“六一”大限前后，均未出现有投资客不惜血本，承受不住还贷压力而削价抛售的现象。卫先生说，这也是目前至今北京市场相对平稳，和外来投资人未受太大影响的原因。　　“作为去年开始投资北京地产市场的温州尝试者中一员，大部分投资人的置业投资计划在两三年以上。”卫先生在解释投资理念时表示，“北京由于2008年奥运会，有大量市政建设投资，这些对于北京物业的升值是显而易见的，而北京目前的房价仍处相对低位，相比上海等长三角城市，同类地段房价差距在30%以上，这些都是投资人转向华北、京城市场的根本原因。” 　　“因此在奥运之前，应该不会有太多投资客在市场上进行抛售。”卫先生继续分析道，“至少要到未来2007、2008年，才会迎来阶段性投资物业换手高潮。” 　　在被问及到如何处置手中物业贷款时，卫先生表示，由于自己买的房子是期房，要到今年9月才能领取钥匙，估计到时会适当简装一下，在这几年中进行出租，而自己由于本身就是在外做生意，对于每月还款并未有更多压力，尽管3月中旬以来，利率有所上调，但数量有限，并不能从根本上撼动投资成本。　　对于贷款，负责联络商业银行贷款部分的王浩强表示，北京目前各大商业银行对外来投资中高端住宅和商业项目显得极为谨慎，有部分国有银行下属机构已经停办了相关外来贷款业务。而其他大部分银行也纷纷提高了贷款门槛，首付增加、贷款年限减低等等，这些在一定程度上影响了新的投资客来京投资，而对于已经在京投资的购房人则影响不大。　　白领炒房转向出租　　李小姐是来北京工作超过10年的众多白领之一，一年半前，由于自己经济积累，购买了位于崇文区的2处物业，其中一处自住，一处作为投资，她告诉记者，由于前两年北京南城房价基数相对不高，所以加入投资大军。　　在新政策出台后，李小姐非常紧张地关注着自己物业的命运，在与房产经纪中介的沟通中，发现自己未满2年的投资房产转让时需要加征营业税，而同时，随着新政策出台后市场的观望气氛，二手房交易量有所降低，市场交易活跃的主要是为了合理避让相关税费的买卖双方。　　在综合权衡利弊之后，李小姐放弃了马上抛售物业的计划，由于市场观望气氛较浓，急于脱手的物业也不能卖出合理的价位，加上短期内的税费，李小姐决定将手中另一套转售为租。　　“出售不理想，只好转向租赁市场，”李小姐认为，“对于白领投资阶层，主要收入来源是工资收入，而要同时供养2套房子，非常吃力，既然短期没有抛售计划，不如将手中物业出租，用租金来缓解每个月还贷压力。” 　　在北京目前类似李小姐被迫将投资转向租赁长线的不在少数，业内人士分析认为，这部分投资人的心态是：这样既可以增收租金，缓解还贷压力，还可以长线预期未来升值空间，这部分投资转向行为导致了目前北京房屋租赁市场供应量大大增加。　　记者手记　　空置率高企北京楼市虚火旺　　晚上9点，红领巾桥，某酒店式管理公寓，灯光三三两两地亮起，在记者细数之下，亮着灯光的住户约占两成左右，虽然灯光并不能代表入住率，但在与小区保安闲聊过程中，了解到这个楼盘入住率尚不到50%，而整个公寓楼却在竣工前早就售完。　　记者在调查一些中高端物业时发现，用作中长期投资的比例要远高于北京整体水平，酒店式公寓作为北京投资房产比例最高的物业类型，其投资比例更是高达50%以上，尤其在一些CBD周围的项目比例更甚，或许空置率和空关率不能完全反应市场的供需心态，但至少，有相当一部分物业被投资人购买后空关，在北京市场仍然存在。　　《温州都市报》在组团方面颇有经验的负责人林洁告诉记者，在温州来京投资的众多投资客中，有不少专程赶来北京，在北京也没有亲戚朋友，所以在购买物业之后，不会选择出租，在北京很多投资类物业中，空关着的公寓大部分是外地来京投资者。　　根据建设部的一项调查，北京市商品住宅投资性购房比例约在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空着留待房价上涨以后再出售。而在长江三角洲一带的主要城市里，商品住宅销售中投资性购房平均比例也已达到20%左右。