高手心得：投资新房不如旧房　炒房不如长租

　　{1}买房时搜集户型缺点，卖(租)房时张扬户型优点，进出之间胸有成竹，不赚都难。

　　{2}一套房子一个人想要，买方会杀价，两个人想要，买方会迷茫，10个人想要，买方会激动，房子好不愁卖不出好价钱。

　　{3}房子能否租出去，思维转变最重要，试着从租房者的角度对房子进行简单装修。

　　投资经历

　　他曾几次进行新房投资，但均失败，直到一次偶然的机会，让他明白投资新房不如投资旧房，短期操作不如长租。一年之后，他成了二手房炒做高手，手上的二手物业回报率几乎全部在8%以上。

　　投资新房 心急吃不了热豆腐

　　2003年，过去一直在做建材生意的周先生决定投资房地产。当时，他对房产投资一窍不通，却在2003年9月下手买了SOLO一套近80平方米的房子，总价近29万。两个月后，急于出手却没有人接招。等不急的他不得不放弃31万的卖价报价，以原价出售，除去各种费用，还亏了几千元。后来周先生总结失败原因，发现心急和对行业不了解是他失败的主要原因，而且买的房子朝向和户型布局都不是很好。此后他又投资了几次新房，虽然没亏，但效果都不好，这让他更加迷茫。

　　记者旁白：投资房产必须对市场相当了解。

　　投资二手房 找到利润点

　　周先生在一次和一投资二手房的朋友喝茶的过程中，向其大倒投资房地产过程中的苦水。朋友笑了笑说，投资房产是一项很累的工作，你根本还没有入门，不了解行业要赚钱当然不大可能。随后，这位朋友向他讲了自己在投资二手房过程中，平时如何辛苦搜集资料，回报如何等等。朋友的成功令他十分羡慕，周先生听了后决定潜心研究二手房投资。当时，他并没想到自己从此竟一发不可收拾，成了业内投资高手。

　　接下来，周先生用了两个月的时间跑遍了成都市区至少800家以上的中介所。将各个区域的房源构成、房价摸得一清二楚，同时也学会了房屋价值的准确评估和多种“窍门”。2004年上半年，周先生开始通过中介以降低利润的方式搜集房源(主要是给部分从业人员一些信息介绍费用)，经过筛选后，马上交钱买下。在卖房的时候，他将房子在多家中介公司挂名，然后叮嘱中介公司，全部通知在某个时间到该房屋内实地看房。看房后将有意向的客户留下，并且巧妙地引导他们竞价，最后的价格毫无例外地将超过预期的价格。“一套房子一个人想要，他会杀价，两个人想要，他们会迷茫，10个人想要，他们会激动，房子不愁卖不出好价钱。”这是周先生总结出来的经验。

　　记者旁白：如何让你的房子价值最大化，卖房方式很重要，卖房思维很重要。

　　压价买入抬价卖出 装修租高价

　　越来越精明的周先生买卖时常常利用另一杀手锏，买房子时利用自己积累的专业知识将该户型的缺点说得一无是处，并且极力让业主明白这套房子肯定不好卖，必要时他还会请中介公司人员帮忙，让业主相信这点。最终以最低价买到房子，拿到房子后，就马上进行简单的装修，掩饰户型的全部弱点，卖房子时，自然将户型的优势滔滔不绝地告诉买主，最后往往能够以高于市场的价格卖出房子。

　　但周先生的房子并非全部出售，很大一部分都是出租，同样是上面的道理，所以租金多半保持在8%以上。有一次他买了磨子桥一套60平方米套二的清水房后，马上挂牌出租，结果租金只有500元，回报率只有4%。了解到这一带大多数是大学生和年轻白领租房后，他将房子简单装修，配以洗衣机等简单家具，多投入了近2万元，最后租金居然达到1000元，回报率达8%以上。

　　记者旁白：知己知彼，百战不殆。