贷款方式：公积金VS商贷，利大于弊

　　公积金贷款以其利率低于商业贷款而一直备受购房人的青睐，而随着3月17日个人购房贷款利率的再次调整后，商业贷款与公积金贷款的利率差再次加大，其中5年期以上，采用商业贷款（下限5.51%）要比公积金贷款(4.41%)多出1.1个百分点。以贷款30万元，期限为15年的二手房贷款为例，若采取公积金贷款方式需偿还利息110400元，若采取商业贷款方式需偿还利息159000元，可见采用公积金贷款方式会比商业贷款方式节省48600元。

　　通过上表我们对公积金贷款相比商业贷款来说更省钱这一优势也可窥见一斑。虽然公积金贷款具有这一优势但它同商业贷款相比也有其自身的缺点如公积金贷款手续繁多、流程复杂，而且对于单笔贷款最高额度有限制，但对于购房人来说在手续繁杂和节省本钱两者较量中，很明显是“节省本钱”占据上风。为此，“链家”金融中心人士建议消费者如果有公积金最好选择公积金贷款购房。

　　还款方法：等额本金还款法最划算

　　目前消费者购房贷款的方式有多种，但普遍常用的就是等额本息还款法，即每月还款额相同。但随着央行的二次加息以及上海开始征收提前还贷违约金，这些都对消费者的心理预期产生一定的影响，使得消费者开始在贷款初期对哪种还款方式更划算打起了自己的算盘。但经过“链家”金融中心人士测算后发现，在消费者购房贷款还款方式选择中等额本金还款法最划算的。

　　以商业贷款为例，李先生购买一套西三环边的二手商品房，建筑面积120平方米，房屋总价为81.6万元，李先生首付25万，剩余56.6万元款项打算通过银行贷款来交纳，并打算用15年时间还清贷款。但由于考虑到日后加息的可能性和未来如果有可能征收提前还贷违约金，这都使得李先生对自己的支出成本有不断加大的心理预期，为了尽可能的减少支出成本，减少自己的生活负担，李先生专程来到“链家”金融服务中心对如何选择还款方式进行详细咨询。“链家”金融专业人士通过与李先生交谈了解到，李先生可承受的月支付款在5000~6000元之间，针对此实际情况链家专业人士为他算了一笔帐：(目前商业贷款的利率为5.51%)

　　1.如果采取等额本息还款法，李先生需每月平均还款4627.7元，贷款15年需支出利息266985.08元；

　　2.等额本金还款法是一种每月递减还款方式，如果采取该种还款方式，李先生第一个月还款5743.32元,以后逐月递减,最后一月还款3158.88元，贷款15年需支出利息235199.27元。

　　通过对两种还款方式的每月还款额相比较，不难发现：（详见图表一）

　　首先，采取等额本金还款法比等额本息还款少支付利息31785.81元；

　　其次，等额本金方式和等额本息方式每月还款额相对比，第一个月等额本息方式比等额本金方式多交纳1115.62元,而此后该差距逐月递减，还款到6.5年末月，该差距缩减到几乎为零，而此后该差距逐月递增（主要原因是等额本金还款额在逐月小于本息每月还款4627.7元，而本息每月还款额不变），到最后一年差距达到1468.82元。（等额本息与等额本金还款方法比较详见附表1）

　　通过对以上两种还款方式的比较，可以看出，从节约利息方面，等额本金利息支出要明显少于等额本息法，但从前期还款额来说，等额本金还款在前期还款额要大于等额本息还款额，前期负担会重些。而根据李先生的实际情况，“链家”专业人士建议李先生选等额本金或等额递减还款法较为适宜。

　　另外，自央行加息后，许多银行推出了等额递增及等额递减等多种还款方式。等额递增和等额递减是指每月按照固定数额增加或减少还贷金额的还款方法。等额递增还款方法较适用于收入正处于上升阶段的消费者，例如，事业处在上升阶段的白领阶层。而等额递减还款方法较适用于收入逐渐减少的消费者，例如，即将退休的消费者。总之，在选择贷款方式上，贷款人要对自己的还款能力有一个理智的判断，才能选择到适合自己的还贷方式，让还贷做到了既不影响原有的生活品质又科学经济。

　　提前还贷：哪种方法更省钱？

　　一般可以分下列四种方式进行提前还款操作，依然以李先生为例，提前还款26.6万，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额，来比较一下哪种还款方式更省钱：

　　方式一，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样，30万元贷款需照旧每月还款4627.7元，需要大概六年半的时间。利息共计56833.42元。

　　方式二，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样，30万元贷款仍15年来还清，每月需还款2452.84元。利息共计141511.90元。

　　方式三，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设还款期限缩短至10年，月还款额从最初的4627.7元减至3257.28元。利息共计90872.83元。

　　方式四，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。 假设还款期限缩短至5年，月还款额从最初的4627.7元增至5731.73元。利息共计43904.07元。（各种提前还款方法比较详见附表2）

　　附表2，各种提前还款方式一览表

　　本金月还款额（元）贷款时间（月）利息（元）优缺点

　　30万4627.77756833.42月供相对较高，利息节省较多

　　2452.84180141511.9月供相对较少，利息支付最多

　　3257.2812090872.83月供相对较少，利息支付较多

　　5731.736043904.07月供相对较高，利息节省最多

　　（图表由链家金融中心提供,仅供参考）

　　综上所述，“链家”金融专业人士认为，目前消费者对购房未来支出成本不断加大的心理预期使得消费者的贷款心理发生变化，对哪种方式贷款更划算表现出更高的关注度。在对贷款方式和还款方法的选择上虽然是公积金贷款和等额本金还款法相对来说最划算，但“链家”金融专业人士建议消费者在选对采取哪种贷款方式时不要一味的比较哪种更省钱，还要结合自己的实际经济情况，并对自己的目前的还款能力和预期未来的还款能力作出理性的评估，只有这样选择贷款方式才是最佳的。